陕西建设高楼之间的城市ldquo
早期白癜风治疗方法 http://m.39.net/pf/a_6464182.html 《陕西建设》杂志 住房保障栏目 城市进程的加快,对普通百姓而言,最明显而直接的印记莫过于栋栋高楼的拔地而起、个个社区的便捷舒适、座座花园的鸟语花香……这些,在城市人的生活中已经成为最为平常的构成。 然而,在城市中却依然有这样一部分人接触不到这样的生活元素,他们生活在高楼之间的“中间地带”:栋栋平层房屋是他们的住所,问题频出的生活管网、高低不平的门前小路、“灰头土脸”的楼道院墙……是与老旧小区居民相伴的日常所在。 西安的老旧小区,最早的使用时间为20世纪50年代,最新为90年代,其中,数量较多的房屋建设时间集中在70—80年代,平均使用寿命超过30年以上。这样的小区与现代社区形成鲜明对比,已经成为现代都市高楼之间的特殊地带——因基础设施、管理模式等的“老”与“旧”,成为为居民所诟病的城市“病”带。 “设施:老与旧并存却新不起来 “你瞧瞧这水闸,不能拧太紧,还不能关太松,太紧滑丝,太松漏水,就在这个位置上才能保证全楼有水。”居住在西安某国营厂职工小区家属楼一楼的张先生,每次楼上楼下动水管,他都会亲力亲为和水闸的位置“较劲”。“不‘较劲’没办法,这水管在我家三十多年了,也就我知道它的‘脾性’。” 张先生的话虽然幽默,却透着些许无奈。因为“小区太老了,设施都旧了,修和换用物业的话说不现实,就只能凑合着。” 面对业主的抱怨,物业也直面现实:“小区最严重的问题出在地下管网,时间太长,所以管道老化、淤堵情况非常严重。”修就一个字,但钱从何来?“我们小区的有18栋楼,多户业主,如果把地下管网全部更换一遍,保守估计费用大概在万元以上,但是这部分钱从哪里来?所以,每次只能哪里有问题补哪里。” 此小区的物业虽说有着现代管理名词的“物业”之称,但实际上仍为之前国营厂的后勤部门,企业改制后,该部门仍然为企业的一个部门,但实际上企业却无力负担其运营的开销,“更别说这么大量的整修费用。”物业部门的负责人介绍。 也正因为设施的老旧严重,供热、供水、供电都成了问题。“夏天用电高峰期,电容不够,物业就得哪停电哪走起;冬天供暖,管道太老,哪不热、哪漏水哪走起。”物业负责人介绍,物业也苦恼于设备老化所带来的过于忙碌。而这种忙碌不仅来自于管道的老化,人为因素也有很多:不少条件较好的业主将房屋进行了装修,改装了管道,破坏了水、电、暖的原来格局,因此,“漏水、跳闸、暖气不热的现象更常见。” 即使如此忙碌,小区业主也不见得“买单”。“因为小区业主觉得这样的环境让他们不满意,比如临时建筑多啊、暖气温度不达标啊等等,所以,我们在收取暖气费、水费的时候也存在很大困难,住户不乐意交,就存在很大的资金亏损。”物业负责人说。 地下管网出现的问题只是老旧小区设施老旧的一个映射,除此之外,小区公共场所破损严重、居民违建临建居多、楼道院墙脏乱等等问题的层出不穷,都让物业“按下葫芦浮起瓢”。物业负责人说,他最羡慕的就是隔壁社区,企业效益好,所以他们的物业每隔一段时间会对地下管网、绿化、公共设施等进行翻修或者更换,“你进去一看,人家的院子和我们明显不同,特别整洁。” 老旧小区的“临建”现象 物业:并非船小好调头 在西安,老旧小区的管理模式大多为所属单位的原后勤部门。无独有偶,在某高校老校区的职工社区,虽然将日常管理托管于所属社区,但日常维修仍划归于学校的后勤集团,房屋管理的职能划归于房产科。 为什么老旧小区不能引入现代物业管理公司的管理模式和理念呢? 高校房产科的相关人员摆出这样一笔账,目前,他们老校区职工宿舍物业费的收取是一平米0.2元,这部分物业费的收取甚至都不足以支付社区托管的垃圾费、清洁费等支出,“在维护上学校每年要给老旧职工社区补贴近10万元,毕竟都是学校的职工嘛。如果换作物业公司是肯定不乐意的,平层的物业费收取太低。” 然而,在前述的企业社区,境遇就天壤之别了。“我们的物业费是每个月每户3.6元钱,这部分钱连我们物业的日常经营都不够支付。”该社区的物业部门共8人,除了日常的运行开销,所有人的工资、保险等占了支出的很大部分。面对不足的部分,物业不想给厂子“找麻烦”:“厂子经营很困难了,现在已经没有向我们收取管理费了,所以,能解决的尽量自己解决。”于是,物业通过社区门面房的出租、停车费的收取等,填补运营不足的“窟窿”。“就这点钱,哪个物业公司愿意来接手呢?” 按照西安物业费收取标准,以一级物业公司为例,多层住宅收取费用标准为0.45元/㎡?月,而高层住宅的收取标准为1.5元/㎡?月,与目前老旧小区的0.2元/㎡?月和3.6元/户?月都差别甚大。在对某物业有限责任公司的走访中,无论处于一线的维修工人,还是位居管理者岗位的公司负责人,都对接手老旧小区物业管理这项工作表现得积极性不足。“前期的投入成本太大,物业费收取又太低,加上这样小区的居民不太服从管理,所以,一般物业公司都不太考虑。”负责人给出业内的普遍认识。 根据资料显示,在其他城市向老旧小区引入现代物业管理公司的案例中,大多物业公司在接管老住宅小区时都有大量资金投入,否则,原小区设备设施老化破旧问题不解决所带来的管理隐患会随时发生,而这笔数目不小的整治费用会让物业公司背上较为沉重且不知何时能收回前期投入的负担。这都成为物业公司不乐于接手老旧小区的重要原因。 同时,老旧小区居民的不配合态度也让物业公司望而却步。“我们曾经尝试着把厂里另外社区的几栋楼委托给所在社区的物业公司进行管理,但小区居民因为物业费太高坚决不同意,社区物业公司也因为我们的职工配合不得力、不服从管理、较爱占用公共空间等问题拒绝接管,因此,那几栋楼至今处于无人管理的地区,虽然还是由我们负责维护,但空间上有一定距离,鞭长莫及。”企业小区的物业负责人介绍。 除此之外,老旧小区的物业管理部门还面临着工作人员紧张、工作场所不足等情况。高校职工社区日常维护的托管就缘于此,房产科工作人员介绍,学校的社区管理工作较为繁忙,依靠后勤集团的人力规模很难满足社区的日常维护,因此,将清洁等部分工作托管于所在社区,学校后勤集团等部门完成其他工作,这样的协作模式使得运转正常。而在企业小区,由于资金压力使得管理没有这么乐观,“我们物业这8个人远不够日常社区维护的需要。”除了运维,安保人力的缺乏其实更让物业公司尴尬。“按照我们社区的规模和人口,最少得配备16个安保人员,但是由于经费有限,现在只配了一半,而且工资水平远低于行业水准,每月每人元,所以,安保效果也可想而知。”而且,小区的物业办公地点设置在幼儿园里,“没办法,没有多余的地方。” 老旧小区楼道 业主:想要好环境却捂着钱口袋 既然企业没钱、物业没渠道筹钱,“环境改善”这颗“球”就踢到了老旧小区业主这里。但这场“球”在这里依旧“踢”不下去了。 根据有关调查统计表明,老旧小区业主对邀请现代物业公司管理的意向积极,60%的住户选择“有需要”,24%选择“无所谓”,只有16%的人选择“无需要”。但涉及到物业管理费用缴纳的额度时,数据却出现了逆转:“不愿意”和“犹豫中”的人群分别占比38.6%和41.3%,也就是说超过50%的住户不同意改变目前物业费缴纳额度。而且,这与业主收入水平无关。高校社区房产科的工作人员对此感同身受:“物业费高了住户都不乐意。”社会物业管理模式进不来的原因,物业公司不乐意接盘是一方面,小区居民不愿意出比目前金额更高的物业费是另一方面。 与此同时,让住户出资改善环境这条路也行不通。“我们没有钱,每家每户收这么多钱,日子还咋过?”走访中,企业小区居民不止一户有这样的回应。 “我们社区业主确实收入水平不高,生活比较困难的人也较多,这样的结果在意料之中。”企业小区的物业负责人如是说。“小区条件好一些的业主都另外买了房子,还有百分之五、六十的业主把房子出租出去了,还有个别人家把单位的房子卖了,毕竟产权在人家手里,我们物业也是在收费的时候才知道的。”正因为有如此复杂的情况,所以小区业主中不同意自掏腰包出钱改善环境的占大多数。 并且,老旧小区的业主也有自己的想法:“目前的环境确实不太好,尤其楼道脏兮兮、灰扑扑的,带着孩子下楼都不敢让孩子摸到墙上和扶手,就这样的环境怎么能让人乐意出钱呢?钱出了改善不了怎么办?”一户居住在4楼的业主有自己的担心。 与此矛盾的是,老旧小区的业主却非常希望居住的环境得到改善。“这是肯定的,周围的邻居也都羡慕隔壁小区的环境,很多人都希望整体改善,他们寄希望于这个地段的整体拆迁,盖成高层,这样既可以获得补助经济实惠,环境也相应着跟着好了。”不仅企业小区的物业这样表达,高校的房产管理人员也有同样的了解,“我们学校正在做老旧小区改造工作的前期准备,居民对改造的呼声还是很高的。”但至于出资来源、采取何种方式,她表示还没有确定,“这个还需要后期摸底。” 采访手记 老旧小区的问题归根到底依旧是物业和居民的问题,但究其实质,其“老”与“旧”无法改变的核心问题在于——钱。 目前,经费问题已经成为影响老旧小区环境质量、物业服务等的核心问题,而且此笔资金数额巨大,远不是物业公司、小区居民乃至所属单位单方面可以解决的问题,这需要城市建设的整体规划、城市建设、城市管理的政策引导,更需要社会资金的参与和推动。 预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇 |
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