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1前段时间，一则关于国有土地收入划转税务部门征收的消息在网络上刷了屏。一时间，诸如“土地出让金将收归中央财政”、“地方政府不再有动力维持房价”之类的解读引发了热议。楼主第一时间就在知识星球内进行了分析，这只是征收机关的调整，征收范围、使用和管理均不变，短期内对房价没有影响。“认为土地出让金将收归中央财政”之类解读的，只是望文生义，想当然耳，不了解事情的来龙去脉和前因后果。财政部、自然资源部、税务总局、人民银行6月4日联合发布的通知明确，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。《通知》中已经明确指出，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说，土地出让金的征收部门虽然发生变化，但是其他仍按现行规定执行，现阶段对地方政府整体影响不大。之前的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，名义上是自然资源部门征收，实际上是地方财政局下属的非税局征收，这项改革只是四项非税收入由财政部门征收改为税务部门征收而已。这不过是之前改革的延续，年国税地税合并，《国税地税征管体制改革方案》中，“划转社会保险费和非税收入征管职责”正是方案的主要内容之一。近年来，我国社会保险费和非税收入征管正是按照这一路径不断改革。自年以来，国家重大水利工程建设基金、水土保持补偿费等多项非税收入已划转至税务部门征收；各地企业职工各项社会保险费也已交由税务部门征收。此次调整的是征收机构，而非土地出让收入的归属权，与社保改由税务征收是一个逻辑。国有土地使用权出让收入仍属于地方收入，全额纳入地方政府性基金预算管理，支出仍通过地方政府性基金预算安排。实际上，此次发布通知的第八条已经明确：“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”此次发布的通知并不涉及预算改革，也不涉及中央和地方财政关系的调整。但这项改革对地方真的一点影响也没有吗？还是有的。之前各地一方面负责供地，一方面收取资金，有些类似会计、出纳一身兼。之前由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明，土地出让金在征收过程中难免出现种种问题。比如，有的城市为了加大招商引资力度，会以各种名义减免土地出让收入，包括“零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等方式；一些拿地企业找地方领导，可以谈条件，欠缴、缓交土地出让金。以后企业通过分期、延期支付以提高杠杆率的做法将不再可能，因为根据《通知》要求，房企不缴满土地出让金，拿不到缴费凭证，就得不到《国有土地使用证》和《施工证》。此外，国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，不排除未来像养老金统筹一般，对土地出让收入高的一二线城市上缴部分土地出让金以弥补财政缺口。2年6月份，多个省市面临养老金缺口，大国明确了养老金全国统筹时间表，要求年全面实现省级统筹，为养老保险全国统筹打好基础。年，还只有河北、黑龙江、宁夏3省份基本养老保险基金出现了当期收不抵支；年，黑龙江、辽宁、吉林、河北、陕西和青海等六个省份出现当期收不抵支；年“入不敷出”省份增加到了7个，分别为黑龙江、辽宁、河北、吉林、内蒙古、湖北、青海，其中黑龙江不仅当期收不抵支，且累计结余已穿底；年，辽宁、黑龙江、吉林、湖北、内蒙古等22个省市，养老金缺口高达.96亿。其中，辽宁省缺口.58亿元，黑龙江省缺口.56亿元，吉林省缺口.19亿元。东北三省的缺口，高达亿元，超过总缺口的六成！为了弥补缺口，财政部门实施了养老金调剂。年，由发达省市广东、北京、福建、江苏、浙江、上海、山东等7省市，调拨养老金，支援养老金缺口的22个省市。其中，外来人口最多的广东省就贡献了.71亿，占总缺口.96亿的三分一。根据财政部数据，年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元，今年1-5月，50个城市的卖地收入已超过1.8万亿元，超过去年同期20%以上。对于不少地方政府来说，土地出让金几乎是其财政命脉。同养老金一样，人口流入的大城市、沿海城市土地出让市场交易火爆，而人口流出城市、中西部三四线城市成交疲软，土地财政难以为继，面临财政困局。土地出让金由税务部门征收后，未来也有可能实施统一调剂制度，缓解中西部地区财政压力。3很多网友把这次土地出让金征收改革与房地产税出台联系起来，其实这两者之间并没有必然联系。网友们希望房地产税的推出能够起到降低房价的作用，这种想法不太现实。大国推出房地产税的目的也不过是为了缓解地方政府财政压力，而不是为了降房价。要降房价很简单，只要放开土地交易市场，政府不再垄断土地招拍挂，不限制土地性质，工业用地、商业用地可以随时变性为住宅用地，小产权房合法化，一二线大城市的房价降个三五成轻轻松松。房地产税何时推出？会推出吗？首先房地产税一定会推出的，在西方国家，房地产税是地方政府主要税源。但西方国家在城市化初期也有土地财政的，像美国在建国初期至内战结束期间，联邦政府将新拓展地区的绝大多数土地收归国有，然后向定居者和机构出售国有土地，筹集财政收入，出现了红极一时的联邦政府土地财政现象。为了吸引民众拓荒西部，年在林肯总统的大力支持下，美国政府出台了《宅地法》，这部法律规定，成年公民只要经过登记，就可以在西部免费得到一块不超过英亩的土地。如果他在这块土地上居住或耕作满5年，就可以获得这块土地的所有权。联邦政府主动放弃了土地财政，换来了西部大开发。美国各地方政府也有一段时间以出让土地为财政收入主要来源。但土地财政始终存在一个不可持续的问题：只有人口流入城市的土地才会升值，而这些土地是稀缺且有限的，一旦城市化进程完成，土地财政将不得不退出。所以，西方发达国家在城市化进程完成后，均转向房地产税来筹措资金。尽管大国垄断了土地市场，利出一孔，也不过是延长了土地财政的持续时间而已，最终土地财政都必然退出。一旦城市中心无地可卖，对房龄较短的房产进行改造、拆迁成本太高，无利可图时，就是土地财政退出之时。当下各地棚户改造意愿不高，是因为住户要价过高，地方无利可图。

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目前为何房地产税无法推出？是因为路径依赖。各地为何要维持高房价？一旦房价下跌地方就采取种种手段来支撑房价？因为各地平台公司均是以土地抵押，从银行贷款巨额资金进行基础设施建设，这些土地平台公司甚至没有征收，不过是在图纸上画一个圈而已。可以说是透支了未来数年、十数年的收益。一旦房价下跌引发地价下跌，平台公司面临破产的可能性，引发金融动荡。此外，各大银行接受了大量土地和房产抵押，土地和房产成为金融系统重要抵押品，一旦下挫，同样会引发金融动荡。所以，在这种局面下，房地产价格哪怕是成交萎靡，有价无市，也不会出现大幅度下跌，看得见的手在维持房价。房地产税中短期无法开通的理由是因为房地产税跟土地财政相冲突。房地产税率应该多高？收低了，上海重庆的房地产税试点，只针对别墅等高端房产，收取的税很低，远远无法跟土地财政收益相比；如果全面开征，像西方国家一样收取总价值的1-3%，在目前的高房价下大多数一二线城市居民无法承受，会引发房价下跌，金融动荡。一些网友们希望房地产税降房价，而这恰恰是政策制定者极力要避免的，他们开征税收的目的是拔了鹅毛鹅不叫唤，在纳税人可以承受的范围内，追求税收最大化。所以，房地产税施行只会出现在城市化进程完毕，土地财政难以持续且债务危机爆发，房地产不再作为金融系统重要抵押品之后，而不是之前。房地产税不会是房价下跌的原因，而是危机之后地方上用来取代土地财政的税收工具。不是原因而是结果，这一切需要时间，但必然会到来。大江宁静

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