撰文=徐三刀

—壹—

近年来，陕西一直在推动“强省会”战略，什么是强省会？就是做大省会经济、人口、产业，反观地市级城市，则在省会“虹吸效应”之下，形销骨立。

目前，西安城市GDP为.8亿元，占全省GDP总量的三分之一强，看似很多，其实在全国范围之内，还是太少，陕西省、西安市GDP总量都不占优势，即便是杭州、郑州省市GDP比重不大，自身也已经破万亿。可以说，“强省会”策略是西安必要之举。

而“虹吸效应”造成了什么？环郑州、环成都、环大西安城市普遍难以发展，典型如郑州之于安阳、成都之于雅安、西安之于咸阳。这些底子不错的城市，为什么GDP就是起不来？就是这个道理。

如果只是“虹吸效应”，还可以从农村抽取人口，过去农村是取之不竭的人力资源池。但遗憾的是，四五线城市遭遇两头受困，一方面，是省会城市大量吸附人口，导致城市人口净流出；另一方面，是农村普遍的荒漠化，婚丧嫁娶一切还要按照规矩来，城市还在，人没了。

陆铭在《大国大城》一书中指出，四五线城市人口流失，人均资源占有率却提升了。但有一点他没有点出，一座城市负担太重，连基础配套修建都缺钱，还要那么多资源干什么，更何况资源变现，既是一个技术活，又是一个慢活。

因此，一个没有人接盘的城市，房产价值极为空洞，除了居住之外，没有金融属性。即便在这一轮棚改政策冲击之下，价格也在上涨，但好景不长，年各省公布的棚改任务，一律下调计划量，戏剧性的呼应了这一点。

当我们站在全国的高度，跳出陕西、西安来看，究竟陕西地市级、县级市场是否值得投资？

—贰—

因此，在撰文《陕西楼市走势，谁徘徊在獠牙边上？》之后，我们再次推出下篇《陕西楼市走势，“踩空”一念之间？》，看似花团锦簇，都在缓慢增长，实则“一念天堂，一念地狱”。

除政策影响之外，决定市场方向的一定是“供需关系”，地市级市场尽管在棚改政策冲击下，浪花四溅。但持续萎缩的人口总量，不足以支撑市场发展。

延安/GDP亿元

延安，是一个传奇城市，尽管深居陕北塞上，却名传国内，是红色革命旅游胜地，也是能源化工产业聚集带。

延安，辖区一共1区12县，总面积3.67万平方公里，总人口约万，市区人口40万。年，延安城市GDP.91亿元，人均GDP为6.8万，可以说极为富裕，加上近年来红色旅游，延安经济出现快增长。

一直以来，陕西都在加强延安与西安的联系，除了建设国道、国道、西延铁路之外，延安飞机场直飞北京、西安，最低票价50块钱，相当于打的从城南到浐灞。

延安城区狭窄，总体呈“Y”字型布局，人口密度过高。年延安市政府为了重塑延安发展路径，提出了“中疏外扩，上山建城”，延安新城规划控制面积38平方公里，规划人口20万，从“河谷”引导至“山顶”，削山造城。

目前，一线房企如融创、新城、阳光城、绿地、碧桂园都已经相继进入延安，除此之外，还有一些房企也在蠢蠢欲动。当然，房企之所以如此急迫进入延安，并不仅仅为了抢占延安市场，还有一些意识形态的因素在内。

年1月份，延安楼市均价大致为元/㎡，高端一些的楼盘元/㎡，中低端楼盘在元/㎡。

汉中/GDP亿元

汉中，辖区有2区9县及3个开发区，年城市GDP为.88亿元，名义增长为10.39%，人均GDP为4.2万。

在行政上，汉中属于陕西-陕南区域，与四川、甘肃接壤；在经济上，汉中属于成渝经济圈与关中经济圈的结合地带，被视为“西三角”中间区域。加上西汉高速开通、西成高铁开通加持，汉中与成都、重庆经济联系更为紧密。

因为，汉中天然盆地的地貌限制，以及“南水北调”工程的影响，导致汉中无法大规模发展工业，这也给汉中发展全域旅游带来了一定机会。

目前，汉中楼市活跃板块依次有：汉台区老城、滨江新区、江南板块（大河坎）、兴汉新区、城东新区。因为，汉中发展一直以“一河两岸”为框架，因此，当前楼市的重点就在滨江新区、江南板块，政府配套建设多落位于此，一线房企拿地也普遍集中于此。

此前，中交、绿地、恒大、碧桂园、雅居乐、万达等相继进入汉中楼市，在短短的一两年之间，将汉中市场带入了发展的快车道，伴随着大量棚改拆迁，汉中楼市呈现三连跳，年一年成交.71万方。

年，上半年，汉中市场一直供不应求；下半年，因为汉中楼市精装房源大幅入市，房贷利率一路上浮，导致购房门槛提升，原有市场刚需客户或首改客户购买受阻，购房者持续探底。

年1月份，汉中楼市均价元/㎡，高端一些的房源元/㎡，中低端楼盘在元/㎡。

安康/GDP亿元

安康，位于陕西最南部，是川陕鄂渝三省一市的交汇处，也是陕西省第二大综合交通枢纽城市，第三大铁路交通枢纽城市，是链接四省市地区的节点城市。

目前，安康辖区有1区9县，还有一个省级高新区，面积2.33万平方公里，人口万，年城市GDP.77亿元，人均GDP为4.2万。

安康市区以汉江为轴线，以南北方向划分为江北、江南两大区（也可以拆分为：高新区、江北滨江、老城南三个板块）。高新区位于江北区域，新城组群是安康市的“西大门”。

目前，安康楼市已经进驻了不少名企，如中梁、恒大、碧桂园、万达、绿地等，作为房企抢占陕南市场的有力翘板，安康楼市受到了广泛的